Комментарии к статье: Ипотека. Вопросы, возникающие при оформлении ипотеки

Чтобы жить в своей квартире или доме - надо их иметь. Прошли те времена, когда о наших жилищных проблемах заботилось только государство. Но сегодня, чтобы иметь свое жилье надо очень много зарабатывать, а если это не получается, то покупать жилье с помощью кредитов или строить его своими руками. Ипотека — это первое, что приходит на ум любому, кто всерьез задумывается об улучшении своих жилищных условий. Простая, на первый взгляд, схема улучшения жилищных условий, имеет множество нюансов, которые .

Денис Пирогов 27.09.12 17:30:31 Здравствуйте. У меня такой вопрос: моя жена стояла на очереди на улучшение жилищных условий, вместе с ней мама и папа. В итоге по социальной ипотеке мы взяли кредит. Жена основной заёмщик, а я, тещя и тесть - созаемщики. У банка было обязательное условие, что бы я, как муж основного заемщика, был созаемщиком. Теперь мы равелись, а банк отказывается выводить меня из состава созаемщиков. Что я могу сделать?какие у меня права по выходу из состава созаемщиков? Квартира выдавалась на троих и моей доли в ней нет и не будет. Как мне поступить? подскажите пожалуйста. ответить »
Банкирша 27.09.12 18:21:07 Вы поступили очень опрометчиво, не получив в момент развода свою долю в квартире или документ на таковую, если вас привлекут к оплате кредита. В таких ситуациях есть опасность, что Ваша бывшая жена может перевести стрелки по погашению кредита на вас. Банки очень неохотно выводят созаемщиков из процесса кредитования. Вам надо попробовать написать официальное заявление на расторжение вами кредитного договора, так как изменились обстоятельства, мотивируя это тем, что в залоге у банка остается квартира и есть еще два созаемщика. А от жены потребуйте найти созаемщика вместо вас - т.е. замену. Если в течении месяца банк вам не выдаст документ о расторжении с вами договора ипотеки, то тогда надо нанимать адвоката и решать вопрос, пока еще не поздно, через суд - получать свою долю в жилье или договор о переоформлении жилья на вас, в случае, если платить будете вы.Выйти из договора бывает очень сложно. Посмотрите материал - "Созаемщик - это кто? - и комментарии к нему. ответить »
скрипниченко ирина 14.10.12 12:25:42 Здравствуйте мы берём ипотеку и я мучаюсь сомненьями .Жильё наше к примеру стоит 1500мил. если оценщики оценят его меньше этой суммы нам могут отказать в ипотеке? ответить »
Банкирша 17.10.12 17:31:34 Отказать конечно могут, но могут предложить в дополнение - поручительство. Это также может зависеть от того, какова ваша первоначальная сумма взноса. ответить »
Татьяна Карсак 04.02.08 12:43:46 "Кто может выступать созаемщиком по ипотеке и зачем?Созаемщиком по ипотеке может выступать любое лицо, даже не состоящее в родственных отношениях с Заемщиком. При этом приобретаемая недвижимость может быть оформлена в собственность как одного из Заемщиков, так и Заемщика и Созаемщика (по их решению). Часто Созаемщиками выступают совершеннолетние члены семьи Заемщика (муж, жена, дети, родители). "

в количестве не более 6-и человек:

супруги — члены Молодой семьи / мать (отец) из неполной Молодой семьи;супруги — члены Молодой семьи / мать (отец) из неполной Молодой семьи и родитель (Родители) членов Молодой семьи;

в количестве не более 3-х человек:

А выдержку с сайта Сбербанка, что "Супруг(а) Титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста" вы и сами знаете и написали. Эта выдержка как раз и говорит о том, что Банк декларирует допустимость отсутствия доходов у супруга(и). Обязательное привлечение супруга в созаёмщики, при достаточности доходов заёмщика, связана с другой причиной - с оформлением приобретаемого жилья.

Вам просто надо посетить консультанта банка со справкой о доходах жены, чтобы он составил предварительный расчёт и определил предполагаемую сумму кредита. А так как на результат могут влиять и субъективные факторы, которые могут проявиться именно во время консультации, то у вас остаётся ещё одна возможность подстраховаться, это привлечь ещё одного созаёмщика (например - своих родителей, даже если они пенсионеры). На сайте Сбербанка говорится, что:

Статья 32. пункт 2.1 Компетенция совета директоров (наблюдательного совета) общества определяется уставом общества в соответствии с настоящим Федеральным законом. Уставом общества может быть предусмотрено, что к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества относятся:8) решение вопросов об одобрении сделок , в совершении которых имеется заинтересованность, в случаях, предусмотренных статьей 45 настоящего Федерального закона;9) решение вопросов об одобрении крупных сделок в случаях, предусмотренных статьей 46 настоящего Федерального закона;

Статья 46. пункт 1. Сделки (в том числе заем, кредит, залог, поручительство), в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с положениями настоящей статьи.пункт 3. Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена решением общего собрания участников общества.Решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в совершении такой сделки.

Статья 46. пункт 1. Крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, а также сделки, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.пункт 3. Решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества. В решении об одобрении крупной сделки должны быть указаны лица, являющиеся сторонами, выгодоприобретателями в сделке, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия.

Я не думаю, что оформляя ипотеку с покупкой квартиры у ООО юрист банка чистоту сделки не проверял. Скорее всего Уставом ООО одобрения сделки не требовалось. Тогда юрист банка должен отнести копию устава ООО в регистрационную палату и доказать, что требование учредителя остановить регистрацию необоснованное и "ипотечная сделка" с регистрацией собственности должна быть оформлена. Если же разрешение учредителей всё таки требовалось, а банк не проверив чистоту сделки по покупке квартиры перечислил средства в ООО (до регистрации), то он должен вернуть средства со счёта ООО (если сможет!) и погасить ссуду.

Если вопрос банком не будет решён, вам потребуется консультация юриста и возможно оформление претензий. Далее вашу проблему с ипотекой придётся решать через суд. В данной ситуации просматривается какой-то "сговор", так как учредитель не мог не знать, что по тому-же закону об ООО сделка по покупке квартиры может быть признана недействительной только по решению суда. Так, отмену сделки, в которой заинтересованы члена совета директоров (наблюдательного совета) общества решает суд, что в законе прописано так:

;
в привлечении вас в созаёмщики будет отказано из-за большого количества обслуживаемых уже кредитов, что банком афишироваться не будет (банки не сообщают клиентам причины отказов);
вы станете созаёмщиком, но размер вашего ежемесячного дохода, который увеличит размер кредита будет значительно меньше, чем у супруга.

На сумму кредита повлияет не количество кредитов, а их сумма и размер ежемесячных платежей. В чём вы можете убедиться сами, составив два расчёта размера кредита на калькуляторе, например, Сбербанка (1 - с указанием ежемесячных платежей по кредиту,2 - без указания платежей) - размер кредита с указанием ежемесячных выплат по обязательствам будет почти в два раза меньше!

Ставка от 12,5% годовых
Срок кредита: до 30 лет
Первоначальный взнос от 15%*
Кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости
Возраст - один из супругов не достиг 35-летнего возраста.

Если у вас есть хоть какой-то официальный доход, то вы можете выступить созаёмщиком, и жильё тогда можно оформить в совместную собственность всех созаёмщиков. Но так это можно оформить только с согласия банка, так как обычно банки оформляют залог на приобретаемое жильё на титульного созаёмщика, им так проще контролировать. Если вы выступите созаёмщиком, но в совместную собственность квартиру не оформите - тогда единственным вариантом страховки может стать заключение между вами и вашим братом соглашения о принципах погашения кредита созаёмщиками и перераспределение собственности в зависимости от того, какова будет фактическая доля платежей каждого из вас с дальнейшим переоформлением собственности в долевую или вашу (только после полного погашения кредита конечно!).

Такой договор стоит оформить через нотариуса при любом варианте оформления ипотеки. И платежи должны оформляться от лица каждого из созаёмщиков, чтобы был учёт затрат каждого.

Другие кредиты в банках ваш брат и его жена смогут получать только с расчётом платежеспособности с учётом ипотеки. И ещё, своевременность погашения данной ипотеки отразится на их кредитной истории и будет учитываться при оформлении других кредитов в дальнейшем.

📎📎📎📎📎📎📎📎📎📎