Как вернуть переплаченные проценты по ипотечному кредиту?
Недавно досрочно погасил ипотечный кредит в банке N. Посмотрел на график платежей и слегка загрустил. Сумма выплаченных процентов была внушительной, на фоне которых сумма основного долга казалась не такой уж и большой.
Небольшой экскурс в историю вопроса:
При заключении ипотечного кредита потребителю на выбор предлагается две формы расчета - дифференцированная (большие платежи в начале, которые постепенно уменьшаются)
- аннуитетная (равные платежи на весь срок)
Потребитель как правило соглашается со второй формой платежей, потому что первая является совершенно неподъемной для большинства. И это выгодно банку, потому что (сюрприз!) в начале вы платите только проценты.
С учетом того, что я погасил кредит досрочно, в голову мне закралась мысль о том, что банк N (и прочие банки) имеют немалый профит от того, что получают проценты за весь срок кредита при всем том что реальный срок погашения существенно (у меня в 2 раза) меньше расчетного. В моем случае была вот такая картина (логарифмическая шкала, синяя линия - погашение основного долга, красная - проценты по кредиту.)
Погуглив, обнаружил судебную практику, в частности определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 декабря 2014 г. N 83-КГ14-9, пруф
в которой отменяется решения предыдущих инстанций, которые в свою очередь отказали заявителю.
Найти информацию, чем там дело кончилось, я не смог.
Кто сталкивался с подобным, подскажите, есть ли шанс выиграть такой суд?
то что "в начале платятся проценты, а потом долг" это распространенное заблуждение.
проценты для аннуитетных платежей начисляются как есть, на сумму основного долга исходя из процентной ставки кредита, у вас сумма ежемесячного платежа постоянная, в начале большой основной долг, следовательно большая сумма процентов, большую долю из ежемесячного платежа занимает погашение процента, к концу кредита маленький долг - и большую часть платежа занимает погашение долга.
после каждого досрочного погашения тела кредита, банк должен пересчитывать график платежей, соответственно уменьшая либо ежемесячный платеж, либо срок кредита.
в каких то банках при досрочном погашении нужно заявление писать на пересчет графика платежей. если вы это не делали, и если банк автоматически пересчет не производил, то да, банк вам должен.
Вообще, кто нибуть читал определение ВС по указанной в посте ссылке?
"Судом установлено, что при заключении кредитных договоров стороны предусмотрели возврат кредита в виде аннуитетных платежей - равных по сумме ежемесячных взносов по оплате задолженности по кредиту, включающих в себя сумму основного долга и сумму начисленных процентов за весь период действия договора (84 месяца).
Истец погасил долг по кредитным договорам досрочно, фактически пользовался первым кредитом 63 месяца, вторым кредитом - 21 месяц, в то время как проценты, включенные в аннуитетные платежи, были исчислены из времени пользования кредита равного 84 месяцам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
По смыслу названной нормы права проценты являются платой за пользование заемщиком суммой займа. Таким образом, проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами, подлежат уплате только за период с даты выдачи кредита и до даты его полного возврата. Взыскание процентов за период, в котором пользование суммой займа не осуществлялось, является незаконным.
Ссылка суда на соглашение о невозможности перерасчета уже внесенных платежей в случае досрочного погашения кредитов как на основание для отказа в удовлетворении иска нарушает права истца как потребителя."
А разве у тебя проценты брались от срока КРЕДИТА а не от срока ПОЛЬЗОВАНИЯ кредитными средствами?
Странный человек, собирается судиться с банком, при этом понятия не имея даже о том, что такое аннуитент.
Ты оплачивал обслуживание кредита( когда делаешь досрочный платеж тебе расчитывают день в день проценты начисленные, за каждый день 1/ сколько дней в месяце часть) К сожалению в первые года , пока сумма основного долга очень большая, выплаты по процентам огромные.
Ты можешь вернуть только подоходный налог на уплаченые проценты по ипотеке. И подоходный налог на покупку недвижимости( налоговый вычет).
Арбитражный управляющий собрал кредиторов в заброшке
Работая в сфере банкротства, я регулярно сталкиваюсь с деятельностью арбитражных управляющих. Поэтому решил делиться с вами историями о том, как эти лица устраивают откровенное беззаконие и творят беспредел.
В двух словах, кто такой арбитражный управляющий — это физическое лицо, которое назначается судом в качестве независимого посредника между должником и кредиторами, а также для фактического осуществления мероприятий процедуры банкротства.
И первая история будет такая. Усаживайтесь поудобнее.
Нашим клиентом был один из кредиторов.
Законом предусмотрено, что в определенных случаях арбитражный управляющий обязан проводить собрание кредиторов должника, то есть фактически приглашать в определенное место всех участников дела о банкротстве с целью решения определенных вопросов. Например, для утверждения порядка продажи имущества должника.
Итак, собрание назначено на ул. Садовая, д.1 в 13:00 (адрес и время изменены). Приезжаем по указанному адресу в обозначенное время и видим, что все двери в дом заколочены, а сам дом заброшен много лет. Конечно же, никакого собрания кредиторов в этом доме не проводилось и проводиться не могло. Делаем фото и видеофиксацию и через полчаса уезжаем.
Через несколько дней на сайте ЕФРСБ (официальный источник) появляется информация: «Собрание кредиторов признано несостоявшимся по причине отсутствия кворума (кредиторы не явились)». На все звонки арбитражному управляющему получаем один ответ: «Мы вас ждали по указанному адресу, никто не явился».
Проходит ещё пара дней — назначается повторное собрание кредиторов. Адрес тот же. Приезжаем на место, снова все двери в паутине и заколочены. Вдали виднеется машина арбитражного управляющего. Как можем снимаем её на камеру, после чего она уезжает.
По результатам этого собрания на сайте ЕФРСБ появляется публикация о проведении собрания кредиторов и утверждении положения по продаже имущества должника на очевидно невыгодных нам условиях. Якобы проголосовал за это решение единственный кредитор, который взаимосвязан с арбитражным управляющим.
Что же произошло с юридической точки зрения? И почему потребовалось два собрания?
Согласно ст. 12 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» собрание признается состоявшимся только если на нем присутствует более 50% всех кредиторов от общего числа голосов.
Голоса между кредиторами распределяются в зависимости от суммы задолженности для каждого кредитора.
Причем подсчитываются они таким образом: один голос = 1 рубль долга.
Реестр кредиторов (долгов) на тот момент выглядел примерно так:
— У нашего клиента 40% голосов;
— У враждебного кредитора 40% голосов;
— У налоговой инспекции 20% голосов.
Налоговая в подавляющем большинстве случаев просто не посещает такие собрания, поэтому первое собрание было признано несостоявшимся (присутствовало только 40% голосов).
А теперь самое интересное.
Повторное собрание кредиторов (если первое не состоялось) правомочно уже в том случае, если на нем присутствует всего 30% от общего числа голосов. И решения на нем принимаются большинством явившихся на собрание кредиторов.
Поэтому на повторном собрании достаточно было голосов другого кредитора чтобы принять все решения.
Что же делали юристы, чтобы защититься?
Между первым и вторым собранием кредиторов были написаны жалобы в прокуратуру, Росреестр и СРО (контролируют деятельность арбитражных управляющих). К жалобам были приложены все документы, фото, видео материалы.
Прокуратура ожидаемо переслала жалобу в Росреестр. Росреестр и СРО ответили, что это не доказательства. На просьбу явиться с целью контроля на следующее собрание также был получен ответ: «Явка на собрания кредиторов производится в соответствии с планом посещения и не является обязательной для контролирующих органов».
Вот так можно принять любое решение в рамках дела о банкротстве.
Может быть у вас есть мысли о законных механизмах защиты в данном случае?
Признание недействительным собрания кредиторов, тоже, вероятно, результата не даст, так как доказать факт явки фактически невозможно.
Если Вам интересны подобные кейсы или у вас есть вопросы - подписывайтесь на мои социальные сети и пишите мне личные сообщения.
Отвечаю на любые вопросы бесплатно. Никакой коммерции, только юриспруденция!)
Верховный Суд заступился за женщину, которая взяла кредит для своей подруги
Добрый день Дамы и Господа.
На днях Верховный Суд решал можно ли в качестве доказательства того, что кредит был взят одним лицом для другого, принимать переписку в отсутствии договора займа.
Летом 2018 года Ольга взяла займ в банке на сумму 670 000 рублей, но взяла она его не для себя, для своей подруги Яны, которая оказалась в сложной жизненной ситуации и ей срочно нужны были деньги.
Яна обещала производить платежи по кредиту ежемесячно, а также что кредит будет ей полностью погашен за шесть месяцев.
Однако Яна произвела всего два платежа, а потом стала допускать просрочки, Ольге пришлось даже внести 100 000 руб., чтобы уменьшить сумму процентов.
До мая 2019 года Яна кредит не погасила, и Ольга обратилась в суд, в исковом заявлении она просила взыскать с Ответчика 565 000 рублей, приложив переписку, как доказательство наличия устного займа.
Яна с исковым заявлением не согласилась, сослалась на то, что брала у Ольги займ на сумму 200 000 руб., большую часть уже вернула и должна только 29 750 руб.
Суд первой инстанции взыскал с Яны 29 750 рублей, которые она признала, доводы Ольги суд отклонил, указав что договор займа на сумму более 10 000 рублей должен быть составлен в письменной форме, а раз Истец такой договор не предоставил, то и наличие займа не доказано.
Ольга оспорила решение в Ленинградский областной суд, который его отменил и взыскал с Яны всю сумму займа, приняв в качестве доказательства переписку.
Не согласившись с отменой решения, Яна подала кассационную жалобу, Третий кассационный суд отменил апелляционное определения, оставив в силе решение Выборгского городского суда Ленинградской области.
Ольга и ее представитель вынуждены были отправить в Верховный Суд жалобу, в судебном заседании представитель Истца дополнительно сообщил, что в отношении Ответчика есть несколько решений Выборгского городского суда о взыскании сумм займов, полученных у физических лиц, и что в настоящее время в отношении Яны идет банкротство, которое по мнению представителя Истца, является преднамеренным.
Верховный Суд жалобу удовлетворил и направил дело в суд кассационной инстанции на новое рассмотрение.
Несмотря на такое решение ВС, я советую все же все договоры займа оформлять в письменном виде.
Всем удачи и боритесь за свои права.
Если будут вопросы, то лучше звать так - @Helpu.
Сказ о том , как Тинькофф закрыл риски своих дыр в ИТ -алгоритмах моими 440 000 рублями. Как их получить обратно ?
Мне сегодня ровно 38 лет, это мой первый пост. На самом Пикабу я конечно давно , но в интернетах с тех пор, как на дёрти была регистрация по приглашениям, за золотой пост .
Сопли слёзы и посыпания головы пеплом в конце поста, тут суть:
18 февраля , едучи на 4 дня в отпуск , я открыл у брокера Тиньков инвестиции позиции с использованием заемных средств, по фьючерсам , со сроком экспирации в марте. Баланс счета на этот день составлял 440 000 рублей. С тех пор я ничего с ним не делал (не продавал и не докупал). 21 Февраля Брокер Тинькофф Инвестиции закрыл мои позиции по признанному в последствии банком не корректному Маржин-колу. Что привело к уменьшению ликвидного портфеля, и как следствие к списанию всех денежных средств ( такой себе снежный ком вариационной маржи ). Первый раз в банк я обратился 28 февраля. Сначала банк отрицал, но потом признал некорректность. Банк запросил мой расчет , я предоставил а именно убыток в 440 000 рублей, как следствие некорректного закрытия позиций. Банк написал, ""Не получится откупить позиции и зафиксировать убыток, т.к. у них прошла дата экспирации. В связи с этим не можете рассмотреть возможность компенсации " Что бы это не значило, как я понял, я
Окончательный (но не последний) ответ я получил 19 апреля, с ответом, что Банк не может посчитать убыток, поэтому не может его компенсировать. Вообще ничего. Суть окончена .
Т.к. я клиент этого банка где то с 2006 года, то я весьма лояльно и долго выслушивал и по телефону и в переписках , как сначала ИТ специалисты , потом инвестиционные мне рассказывали, что логи стёрты, и что посчитать ничего нельзя. Но окончательный твет меня убил. А учитывая то, что в тот день в сумме я потерял в 3 раза больше, мне было совсем не приятно.
Я оставил отзыв в ассоциации Российских Банков https://arb.ru/bank/tinkoff-kreditnye-sistemy/claims/1055430. , но результат ещё хуже, Банк включил заднюю, сказав, что опять пересмотрели, в личный кабинет нарисовал какие то цифры смотрящиеся, как взятые с потолка или подогнанные , под ситуацию.
Почитав (Регламент оказания услуг на финансовом рынке АО «Тинькофф Банк» Редакция 15 «Утверждено» Приказом № 0723.64 от 23.07.2019 г ), я понял, что после того, как я попытался договориться, а Банк отказался, остается путь только один -Хорошевскомрайонном суде г. Москвы (если дело подсудно районному суду), Мировым судьей судебного участка № 152 Хорошевского судебного района г. Москвы (если дело подсудно мировому судье).
Как и большинство среднестатистических людей я с судами сталкивался косвенно , поэтому своего юриста у меня нет, а желание восстановить справедливость и показать на своем примере отношение Банка к нам есть.
Поэтому обращаюсь к вам , профессионалам и просто интересующимся, с простыми вопросами:
0. Кто виноват и что делать ?
1. Стоит ли ввязываться и пытаться вернуть деньги (учитывая , что в тот день я потерял всё, то нужно учитывать фактор стоимости судебного процесса для меня) ?
2. Насколько позиция банка управляющего своими ИТ системами, логами и алгоритмами состоятельна ? Т.к. для меня как для ИТ специалиста это просто кладезь мошенничества, я могу нарисовать абсолютно любые цифры, в своих системах, равно как и логи. Не говоря уже об их интерпритации.
3. Кто-то готов со мной ввязаться в это предприятие , пока на добровольных началах, при положительных результатах , понятное дело за компенсацию работы.
4. Можно ли мое дело это вывести на ругой уровень, к проимеру коллективный иск или коллективное , открытое ведение дела (может есть такое).
5. Советы по дальнейшим действиям принимаются , обсуждаются.
Наказание через 44 года
11 мая этого года в США штатом Аризона был казнён шестой смертник в этом году (и первый в этом штате с 2014 года):
Кларенс Уэйн Диксон (1955-2022).
В 1977 году избил на улице металлической трубой незнакомую 15-летнюю девушку из-за того что она "похожа на его бывшую жену". На суде за это преступление в 1978 году Диксон был признан виновным, но из-за диагностированной шизофрении суд распорядился отправить его не в тюрьму, а в психиатрическую лечебницу. Но отправить его должны были туда только после того, как будет вынесено решение по возмещению ущерба, которое Диксон должен был заплатить той 15-летней девушке. До того момента Диксона отпустили домой без какой-либо надзора.
Буквально через два дня после освобождения из зала суда - Диксон пробрался в квартиру 21-летней Дины Боудойн, своей соседки, где изрезал её ножом, изнасиловал и задушил до смерти ремнём.
Дина Боудойн при жизни.
Задержан он был только через 8 месяцев, но не за это преступление - а за кражу со взломом и избиение другой женщины (имя и возраст нигде не упоминается). В то время его никто не связывал с убийством Боудойн, а сам он, естественно, в этом не признавался, и поэтому в том же 1978 получил 18 лет тюрьмы за кражу и избиение, но вышел по УДО в 1985:
Через три месяца после УДО, Диксон снова совершил преступление - похитил и изнасиловал незнакомую 21-летнюю девушку (имя нигде не упоминается). За это преступление он в 1986 году получил 7 пожизненных сроков подряд:
Лишь в 1995 году, после принятия "Акта об идентификации ДНК 1993 года", Диксон был обязан сдать свои анализы тюремному персоналу для сравнения с другими ДНК из нераскрытых ранее дел. В 2001 эти анализы совпали с теми ДНК, которые Диксон оставил на месте убийства Боудойн в 1978, и после долгих судов он был приговорён к смертной казни в 2008 году:
Однако исполнение приговора было под вопросом из-за неудачной казни в 2014 году Джозефа Вуда - осуждённого за убийство в 1989 своей бывшей девушки Дебры Дитц и её отца Юджина Дитца - когда ему пришлось ввести 15 доз (!) смертельной инъекции, чтобы он наконец умер через 1 час и 50 минут.
После этого случая Аризона ввела временный мораторий на смертную казнь и в течении 8 лет пересматривала свой протокол, в конечном счёте заменив двойную смесь из мидазолама и гидроморфона на только одну инъекцию - пентобарбитал. Помимо этого, они так же починили свою старую газовую камеру.
После объявления даты казни в начале апреля этого года, Диксон и его адвокаты подавали различные апелляции на тему того, что Диксон "слишком безумен и немощен чтобы его казнь была конституционной". Эти иски все суды отклонили (с достаточно интересной формулировкой "Диксон действительно страдает шизофренией, но не в такой степени, чтобы не осознавать своих действий") и дата казни на 11 мая была подтверждена.
Само исполнение приговора прошло без достаточно серьёзных эксцессов, если не считать того, что из-за плохих вен Диксону пришлось вводить инъекцию в паховую вену и случайно во время этого порезать её так, что пришлось останавливать кровотечение.
P.S. интересно что на уровне штатов в последний раз индейца казнили в 2010 году - Джеффри Лэндригана - в той же Аризоне. Да, в 2020 казнили Лезмонда Митчелла, но это было на федеральном уровне.
Ответ на пост «Ипотека для ИТ специалистов»
Прочитал ваш пост, информация в нём действительно довольно печальная, но это вообще не самое главное. Основная проблема этой ипотеки в пункте, который был добавлен перед самым запуском программы - ипотека действует только на новостройки. Собственно, уже на этом пункте можно и закрывать вопрос, т.к. если в той же Москве и Питере новостройки могут быть хоть как-то актуальны (не могу говорить за эти города), то в небольших городах эта программа становится полностью неюзабельной по нескольким причинам (в зависимости от города причины могут варьироваться, я описал только свои).
1. Количество и расположение новостроек. Буду говорить только за свой город (Белгород), и за текущий момент. Новостройки у нас есть. Но большая часть из них расположена в настолько диких частях города, что даже на машине уезжать от туда будет довольно проблематично. Условно говоря, у нас есть 2 точки активности в городе - центр и харгора (основной спальный район, который потихоньку становится отдельным центром). А дома строятся в 20-30 минутах езды от этих мест (специально для жителей крупных городов - у нас весь город можно на автобусе проехать за 40 минут). Нет, есть варианты которые +/- адекватные по расположению, но их очень мало. По сути, есть около 10 домов, которые были построены недавно; из них в 5-6 продаются квартиры и только 1-2 имеют хоть сколько-то адекватное месторасположение.
2. И тут в дело вступает второй момент. Площадь квартир. С первого взгляда можно посчитать, что новостройки круче, т.к. имеют большую площадь. Ну и в какой-то мере так оно и есть, т.к. однушки в старом фонде имеют площадь в
35 квадратов а новостройки аж 40+. И да - в новостройках обычно делают кухни адекватного человеческого размера, но. Большая часть прибавочной площади у них идёт от того, что они прибавляют площадь лоджии/балкона к площади квартиры, что для старого фонда не учитывается. Вот таким нехитрым шагом мы получаем прибавку к цене квартиры в 150-250 тысяч рублей (т.к. цена квадрата новостройки в районе 90к).
3. Ну и заключительное - цены. Тут всё очень просто. Цена на однушку в новостройке будет выше примерно на 1.2 миллиона, чем на "однушку" на вторичке в том же районе. По факту, по цене однокомнатной квартиры в новостройке, можно купить "двушку" на вторичке. Но и это ещё не всё. Если открыть 2 калькулятора ипотеки (один на "айтишную", а второй на самую обычную), и вбить цены для квартир (в айтишный самую дешёвую однушку в новостройке, а в обычный - однушку из того же района на вторичке), то при одинаковых параметрах (+/- одинаковый ежемесячный платёж, минимальный стартовый взнос), обычную ипотеку можно закрыть на год! раньше, чем айтишную. Но да - переплата банку будет сильно больше (для айтишной ипотеки нужно будет банку отвалить только 60% от суммы обычной ипотеки).
4. Добавочный момент, который вспомнил, пока писал заключение. В новостройках квартиры продаются сейчас только на этапе строительства. Т.е. вписавшись в ипотеку, вы ещё минимум пол года (в лучшем случае) свою квартиру использовать не сможете. И, получаете не нулевую вероятность того, что стройка будет заморожена, и свою квартиру (за которую вы будете обязаны выплачивать кредит) вы получите примерно никогда.
По итогу, учитывая тот момент что был описан в оригинальном посте, вся эта программа - это чистой воды инфоповод, который создан максимум для того, чтобы поддержать застройщиков, но никак не работников IT-отрасли.
Ипотека для ИТ специалистов
Недавно появилась льготная ипотека для ИТ специалистов, условия по которой вызывают крайнее недоумение. Ознакомившись с контентом в интернете, не вижу реакции на один из моментов, который обнуляет все потенциальные выгоды от получения ипотеки для ИТ специалистов по льготной ставке, а именно:
Далее смотрим подробнее пример:
Указано, что в случае перехода в неаккредитованную компанию ставка по ипотеке изменится с 5% до размера ключевой ставки на момент оформления кредитного договора плюс 2,5% (в случае покупки квартиры в многоквартирном доме). Таким образом, если ключевая ставка снизится, например, до 7%, то у вас ставка по ипотеке будет выше, чем у всех, у кого не льготные условия, а именно - 16.5%!.
С учетом того, что список аккредитованных компаний может уточняться, то по сути все время имея данный кредит, Вы находитесь, как на пороховой бочке, т.к. есть риск при смене работы получить платеж по ипотеке в 3 раза выше, чем изначально был по договору.
Смотрим, что указано в самом Постановлении
В постановлении речь идет о максимальном размере пересмотра процентной ставки по ипотечному договору по сути до 16.5%, при этом на сайте ДОМ.РФ размещено пояснение, из которого следует, что ставка будет увеличена именно до данного максимального значения.
Очень надеюсь, что данный момент будет пересмотрен в следующих редакциях документа, если же нет, то данная льготная ипотека представляет из себя очень высоко рисковую сделку, которая в случае смены работы или увольнения может увеличить платеж по ипотеке в несколько раз.
Предлагаю всем, кто заинтересован в получении льготной ипотеки для ИТ, обратить внимание на данный нюанс, иначе по итогу можно получить неожиданный сюрприз.
Ссылка на сайт ДОМ.РФ:
Текст постановления (страница 18):
Вторичная недвижимость: пациент скорее жив, чем мертв? - Спойлер: мёртв
Как и статью про первичку – начинаю с результатов опроса в Телеграм и на VC
На диаграмме консолидированные данные (TG+VC).
Ситуация с первичной недвижимостью – драматичная, цены поддерживаются только за счет субсидирования ставок по кредитам. Покупателя научили смотреть не на цену, а на платеж. В этом мы разбирались тут.
Продавцов вторичной жилой недвижимости можно понять: они смотрят на динамику цен первички, принимая ее за общую динамику. И корректируют свою цену под первичный рынок, что в корне неверно.
Находясь под допингом дешевой ипотеки, первичный рынок стал торговаться с премией. Хотя всегда был с дисконтом. Все потому, что 12 млн. по ставке 7% годовых – это дешевле чем 10 млн. по ставке 10%. Цена перестала быть важной. Важен платеж.
Это как с лизингом или арендой: какая разница сколько это стоит? скажи сколько платить в месяц!
Это Питер. В Москве ситуация другая по графику, но та же по сути:
Москва теперь больше, и ее значительная часть – новая Москва, которая отстраивается новостройками; они и размывают общий рынок. Если взять тот же район, соседние дома, ситуация будет 1:1, как в Питере. Проверено. Первичка дороже.
Пытливый читатель возразит: «а как же те, кто с наличкой?»
Люди, обладающие полной суммой, планирующие приобретать недвижимость без кредитов – отлично разбираются в финансах. В Питере и Москве средний чек от 10 млн. рублей. Зачастую покупатели за наличку – люди из бизнеса. Они точно не будут покупать за нал то, что можно купить за ту же цену в кредит под 7%.
И если первичная недвижимость – это «фьючерс» на вторичную недвижимость, где уже есть ремонт и где можно прямо сейчас жить. То сама по себе вторичка обладает внутренней ценностью.
За последние два года сильно выросли стройматериалы, импортные комплектующие, техника. Если квартира хорошо обустроена и готова для проживания, то конечно продать ее можно. Вопрос в другом: сколько она должна стоить?
Для оценки вспоминаем классику оценочного бизнеса:
В условиях, когда весь рынок переоценивается, от сравнительного метода уйдем. По затратному методу: стоимость залития фундамента, строительства бетонной коробки, подведения коммуникаций и согласование многоквартирного дома в государственных инстанциях совокупно стоит от 60 до 80 тыс. руб. в расчете на 1 квадратный метр полной площади.
Эта информация от моего знакомого строителя и она не перепроверена мной. Если обладаете иной информацией – пишите в комментарии
Учитывая парадные, общие коридоры, и прочие помещения (15%), себестоимость строительства квадратного метра квартиры составит 70-90 тысяч. Это цифры по нормальному 8-этажному дому с хорошим фасадом, нормальными лифтами, и прочим необходимым в Санкт-Петербурге. То есть не пригородный трехэтажный эконом. Эконом – 40.
Такие квартиры сейчас продаются за 200 за квадрат. Но к себестоимости стоит добавить еще стоимость земельного участка. Тут разница может быть значительной. При этом, куда опускаться цене – более менее понятно
Доходный метод проще в расчетах. Давайте посмотрим на недвижимость не глазами покупателя для семьи, а глазами инвестора. Это просто бетонная коробка, которая будет приносить доход от ренты, и от роста цены (но это не точно). При этом, будут расходы на содержание.
Смотрим на динамику доходности сдачи:
Рентная доходность самой ликвидной 1-комнатной квартиры, или студии, которая еще в 2016 году давала 6-7% - сейчас снизилась до 3,5-4,3%.
Это нормально в мире со снижающимися процентными ставками. Снижение рентной доходности вполне адекватно вот в таких финансовых условиях: дешевеют кредиты, снижается норма доходности, снижается доход с аренды.
То есть до середины 2021 года
И я согласен, что двузначная ключевая ставка не будет вечна: об этом прямо заявляет глава ЦБ. Но и 5% нам не видать. Если в течение года ставка придет к отметке 9-9,5%, то и недвижимость должна вернуться в 2016-2017 год? – безусловно с корректировкой на строительную инфляцию.
Может быть я ошибаюсь? – давайте смотреть рынок. Сейчас покажу примеры двух объектов, которые находятся близко к центру города. Это то, что я подбираю для своих клиентов, оказывая услугу сопровождения сделки, переговоров, проверки документов, и пр. «под ключ»
Таких примеров много, я выбрал два, они самые показательные.
Первый находится на Набережной обводного канала, до центра 10 минут на машине. Близко к метро. Расположение отличное
Здесь продавец пытается найти равновесную цену, каждый день снижая ее на 100 тысяч рублей. При этом, цена не выглядела бы завышенной еще в начале февраля. Район завален аналогичными вариантами со схожими ценами.
Расположение второго объекта тоже супер: пешком по центру города. На карте даже Невский виднеется. На велосипеде до него 20 минут через два моста и вдоль канала Грибоедова. Петроградка - в пешей доступности
Второй объект выставили на продажу еще в конце прошлого года, и он отлично показывает как себя чувствовали продавцы за все время нового кризиса – им сложно позавидовать. В конце 2021 года была установлена цена 32-34 млн. В марте, после неразберихи с геополитикой, скачком доллара до 155 – цена была повышена почти до 40. И правильно: не было понятно, сколько рубли будут стоить. И будут ли стоить вообще? Да много чего было непонятно. Но задним умом (а я не знал этого в марте) – это была лучшая возможность продать, потому что еще действовали старые ипотечные ставки и была небывалая покупательская активность. Наверное, продавать за рубли было страшно.
Начиная с апреля, продавец, как и в первом примере, играет с ценой в попытке найти какую-то равновесную цену. Но уже сейчас цена предложения ниже первоначально-выставленной цены в ноябре 2021 на 5%.
Теперь вернемся к импровизации, где я предлагал посмотреть на недвижимость глазами инвестора.
Зачем вам инвестировать в актив с потенциально завышенной ценой, когда его доходность всего 3-4%? Особенно если безрисковые ставки на рынке 12-14%.
Недвижимость перестала быть надежным стабильным активом. Это все такой же важный объект для каждого из нас, для семьи. Но за последние два года он стал оторван он реального мира, впрочем, как и многое. И цена на недвижимость перестала быть адекватной. Эту статью можно было опубликовать и полгода назад – цены тоже были высоки. Но сейчас стали реализовываться предпосылки того, что цены будут падать:
- экономика: падение даже номинальных доходов населения
- процентные ставки: дороговизна ипотеки и большое количество более доходных объектов инвестиций с меньшими рисками. Иными словами, стоимость денег увеличилась.
Буду рад видеть вас в моем Телеграм - там все кратко и емко.
Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся
Один старик из Техаса
21 апреля этого года в США штатом Техас был казнён четвёртый смертник в этом году:
Карл Уэйн Бантион (1944-2022).
С 1961 по 1989 был судим в штате Техас 7 раз, получив суммарно 58 лет тюрьмы, из которых отсидел всего 14, так как постоянно получал выход по УДО. И если первые 6 отсидок были за кражи, ограбления, продажу наркотиков, повреждение имущества и угоны машин, то последний срок - был за изнасилование ребёнка, за которое он получил 15 лет тюрьмы, но вышел по УДО через год (!):
Выйдя из тюрьмы по УДО за это изнасилование в 1990, Бантион сразу вернулся в преступную деятельность - на этот раз перевозя героин в багажнике машины вместе со своим сообщником - Джоном Киллингсвортом. Именно во время одной из этих перевозок (спустя месяц после выхода по УДО) Бантиона и Киллингсворта остановил за мелкое нарушение ПДД мото-полицейский Джеймс Ирби, 37 лет, работавший в полиции Хьюстона с 1972 года.
Так как Киллингсворт сидел за рулём автомобиля - Ирби разговаривал именно с ним, в то время как Бантион сидел на пассажирском сидении. В какой-то момент Ирби сказал Киллингсворту выйти из машины и пройти к багажнику, где как раз хранился героин. Когда Киллингсворт вышел из машины и начал идти к багажнику, попутно разговаривая с Ирби, Бантион так же вышел из машины и одним выстрелом в голову из револьвера убил Ирби, после чего добавил ещё два выстрела в спину уже умершего полицейского.
Так как стрельба была на оживлённой трассе, то все проезжавшие автомобилисты видели что произошло, и, как ни странно, Бантион не стал уезжать на автомобиле, или на мотоцикле убитого Ирби, а просто убежал пешком, попутно стреляя в проезжавшие автомобили, ни разу никого не ранив. Киллингсворт не стал бежать вместе с Бантионом, просто оставшись на месте преступления и не сопротивляясь последовавшему аресту. Бантиона же арестовали в тот же день на пустом складе, без стрельбы.
Приговорили Бантиона к смертной казни в 1991 году. Как говорила прокуратура - он был связан с тюремной бандой "Арийское Братство Техаса", и судя по всему перевозка героина была связана именно с ними.
Джона Киллингсворта не стали привлекать как соучастника в убийстве, приговорив его в том же 1991 к 5 годам тюрьмы за перевозку наркотиков (судя по всему за его показания на Бантиона). Вышел Киллингсворт по УДО уже в 1992:
Однако в 2009 году смертный приговор Бантиона был отменен из-за "неправильных инструкций суду присяжных", которым не предоставили фактов тяжелого детства Бантиона, когда его отец жестоко обращался с ним и его братом-близнецом Кеннетом, всячески их унижая и избивая, вплоть до поломанных костей. Его отец даже убил человека на глазах Карла (кем был этот человек - я не смог найти информации).
На повторном суде 2012 года суду присяжных предоставили эти "смягчающие" обстоятельства жизни Бантиона, но он снова был приговорён к смертной казни, и более приговор не пересматривался:
После объявления даты казни, Бантион и его адвокаты подавали разного рода апелляции на тему того что "30 лет в камере смертников не конституционное наказание", а сам Бантион "слишком стар и немощен чтобы быть безопасно казнённым, и в целом не представляет опасности для окружающих". Эти апелляции были отклонены и 21 апреля приговор был приведён в исполнение без каких-либо эксцессов.
P.S. Интересно что брат-близнец Карла - Кеннет - был застрелен полицейскими в апреле 1971 года в Техасе. В тот момент Карл сидел в тюрьме.
P.S.S. Вообще, в этот день должны были казнить Оскара Франклина Смита в Теннесси, однако перед казнью возникла какая-то проблема со смертельной инъекцией, и Оскару дали временную отсрочку. Когда ему дадут новую дату - неясно; только после того как команда казни приведёт в порядок свои инъекции. Сам Оскар приговорён к смертной казни за убийство в 1989 году своей бывшей девушки и двух её сыновей.
Реально ли привлечь Home Credit Bank за нарушение лицензии открытого проекта?
Недавно натолкнулся на статью в корпоративном блоге Home Credit Bank на Хабре. Там есть такая строка:
Ссылка ведет на нашу статью на Хабре, статья в свою очередь ведет на наш проект, который опубликован под лицензией GNU Affero General Public License v3.0:
Вероятно вы уже поняли, куда это все идет. Данная лицензия подразумевает публикацию кода проекта, который использует наши модели. Но банк естественно этого делать не будет, потому что это банк. А значит лицензия де факто означает некоммерческое использование.
Но Home Credit Bank естественно не обращался к нам за коммерческой версией или лицензией для данной модели.
Я создаю эту статью, чтобы услышать мнения людей, кто был участником аналогичных ситуаций. Мне кажется, что случай довольно показательный, и довольно забавно, что сотрудникам банка видимо настолько наплевать (или они настолько уверены в своей безнаказанности, не знаю), что они по сути прямым текстом пишут в своем корпоративном блоге на Хабре (читай - кричат на все IT-сообщество СНГ), что нарушают лицензию.
Также отдельно обращаюсь к Лиге Юристов Пикабу за советом.
Продолжение поста «Пытаюсь добиться наказания убийце моего мужа»
Для моего подписчика сообщаю новости.
11 апреля прошло заседание областного суда. Дело снова вернули в районный суд.
После вынесения приговора в декабре мигрант ходатайствовал об ознакомлении с материалами дела. А т.к. он русский язык "не понимает", для этого был нужен переводчик. И вот на заседании выяснилось, что его ознакомили только с письменными протоколами, а с аудио-протоколами не ознакомили. А ему очень надо. Несмотря на то, что он очно присутствовал на всех заседаниях и аудио-протокол это просто аудиозапись происходящего на заседании.
Т.е. дело почти 4 месяца лежало в районном суде, но со всеми материалами его так и не ознакомили. И сколько сейчас оно по времени будет лежать там ещё - совершенно неизвестно. Регламентирующих сроков нет, всем на всё наплевать, а преступникам это на руку, ведь у них сокращается срок отсидки в 2 раза.
И ещё раз хочу обозначить свою позицию. Я хочу добиться увеличения срока для того, чтобы он отсидел именно назначенные ему 3 года. А не 1.5, как это получается сейчас.
Вопрос для тех, кто кричит о том, как ужасно отбывать срок в СИЗО - поясните, почему же мигрант всеми силами стремится пробыть там как можно дольше?
Ниже ссылка на статью в "Комсомольской правде".
Ссылка на петицию для сочувствующих, но точно также нужно убрать из неё единицы.
В начальном посте комментарий со ссылкой защитники мигрантов сразу заминусили.
Комментарии о её бесполезности добавлять не нужно. В первом посте я пишу про это, что создала её по совету журналистов. Я прекрасно понимаю, что как-то повлиять петицией на суд невозможно.
Когда погасил ипотеку втайне от жены
Работа в банке, по прежнему приносит свои истории. В Казахстане (я с РК) есть возможность погасить ипотеку за счет своих пенсионных накоплений. В зависимости от возраста необходимо накопить определенный порог, всё что свыше порога можно использовать для погашения ипотеки или для первоначального взноса по новому ипотечному займу.Вот такие у нас плюшки есть в Казахстане, теперь сама история. В прошлом году мужчина воспользовался такой возможностью и погасил за свою ипотеку почти 3 миллиона тенге (на 2021 год примерно 530 тысяч рублей) со своих пенсионных накоплений, за счёт чего платёж снизился почти на 50 000 тенге (9 тысяч рублей где-то). Сегодня приходит его жена, спрашивает остаток долга (как созаемщик имеет право), сообщаю ей сумму. Она отвечает : "вот гад, больше года на 50К меня обманывал что платил за ипотеку", и пошла домой на разборки.Андрей Васильевич, если вы читаете, не обижайтесь на меня, я не виноват))
Пытаюсь добиться наказания убийце моего мужа
Спойлер: Прошу подписать мою петицию о наказании для убийцы моего мужа. Не уверена, что это действительно сработает, но журналисты посоветовали создать её для общественного резонанса.
Ссылка на петицию размещена в первом комментарии.
Меня зовут Инесса. До 14 января прошлого года моя любимая семья жила обычной жизнью - муж, я и две дочки.
14.01.2021 муж с младшей дочерью (10 лет) ехали с тренировки. На скорости в них въехал камаз, нарушив ПДД. Угол кабины камаза вошёл в основание черепа моего мужа. От сильного удара машину повело, пассажирскую дверь открыли не сразу. 10-летняя дочка сидела рядом на переднем сиденье и видела как умирает папа.
За рулём камаза был мигрант, работающий нелегально. К месту аварии сбежались люди, кто-то попросил его вызвать Скорую помощь, т.к. он просто стоял и смотрел на происходящее. Он отошел с телефоном и кому-то позвонил. Все были уверены, что он вызвал Скорую. Однако, как выяснилось, он звонил хозяйке Камаза за инструкциями, что ему делать дальше. В итоге Скорая приехала только через 40 минут, когда мой муж уже умер.
Изначально мигрант свою вину не признавал и в принципе не собирался даже извиняться. Извинения я услышала от него только в суде, после того, как на это обратил внимание судья. Дословно это прозвучало так: "Ну, извиняйте".
Суд по вынесению приговора наконец состоялся 21 декабря 2021 года, мигранту было назначено наказание в виде лишения свободы на 3 года. Однако убийцу снова не отправили в колонию, так как его адвокат рассчитывала на УСЛОВНЫЙ срок за убийство и посчитала приговор слишком суровым, поэтому подала апелляцию.
3,5 месяца дело продолжало лежать в районном суде.
Сейчас дело передано на рассмотрение в Самарский областной суд. Заседание назначено на 11 апреля.
А так как убийца находится в СИЗО, ему идёт день за два. То есть на сегодняшний день он уже "отбыл" 2 года и 5 месяцев от назначенного приговора. Максимальный же срок наказания по этой статье 5 лет.
Прошу помочь добиться справедливого наказания убийце - максимального срока 5 лет.
"Комсомольская правда" напечатала статью по этому поводу:
В статье есть несколько ссылок и на более ранние источники.
Прикладываю также часть копии приговора, удалив чужие личные данные.
Ссылка на петицию размещена в первом комментарии.
Готова ответить на любые вопросы в комментариях.
Также буду благодарна за любые дельные советы.
Кредитные каникулы или не нае. шь не проживешь
Писал комментарий, но решил сделать отдельным постом, т.к. сам столкнулся с этой хренью.
При получении именно "Кредитных каникул" в 2022 году, проценты будут начисляться на весь ваш долг в течение 6 месяцев, если вы выбрали такой срок (есть еще вариант с 3 месяцами).
Приведу свой пример с округленными цифрами:
то есть если вы взяли ипотеку на 3 650 000,00 руб., то к этой сумме добавляют все проценты, которые вы должны выплатить за весь срок (к примеру, процентов еще накапает 3 000 000,00 руб. за 30 лет) и на них начисляется ставка, которую вы получили от банка за весь срок (к примеру, 8,9%). То есть каждый месяц на сумму 6 650 000,00 руб. (тело+проценты за 30 лет) будет начисляться процент 8,9%. И так каждый месяц "Кредитных каникул" вам будет начисляться дополнительно, примерно, 370 000,00 руб. И к выходу из "Кредитных каникул" ваш долг увеличится на 2 220 000,00 руб. И общая ваша задолженность станет 8 850 000,00 руб. Но сумма платежа не увеличится, а увеличится срок погашения - примерно на 80 месяцев.
Но банки не говорят (или неохотно говорят) про другое предложение, которое называется "Льготный период" по 106ФЗ - это правдивая отсрочка, где нет подводных камней в виде процентов, а по сути, является настоящей отсрочкой - вы полгода не платите, сумма долга не увеличивается, просто вы платите кредит на полгода больше (на срок "Льготного периода").
Поэтому при написании заявки на получении "Кредитных каникул" указывайте, что хотите взять именно "Льготный период по 106ФЗ", где не начисляются проценты.
Продолжение поста «Ипотека и Сбер»
Я в этот раз без мата. Эмоции все закончились, выжат. Кратко о предыдущей части.Сделка по одобренной ипотеке в сбере, которая должна была состояться 30.03 была отменена 29.03 о чем звонком уведомил менеджер. Из ДомКлика сделка исчезла, истории нет. Мы в шоке.
30.03 с утра позвонил риелтор с информацией, о том, что сделку восстановят и приходите в назначенное время. Нам такую информацию по звонку никто подтвердить не смог.
С продавцом связались, он предложил ехать в офис к открытию. Так и поступили. Зачем это сделали, не понятно. Был в полной уверенности, что тратим время. В офисе сбера сказали, что документы у вас сейчас никакие не примем, приходите в назначенное время. О статусе заявки ничего не сказала, ссылаясь на то, что у неё нет информации.
Сделка была на 16:30. Приехали. 4 часа ожидания, восстановление сделки в ДомКлик. Изменился номер дкп, оперативно переписали, так же очень быстро изменили данные в страховых полисах в других страховых. Ипотека выдана, деньги перевели на спец счёт.
Памятуя о том, что в чатах читали, что на этапе регистрации в росреестре сбер отзывал решение, сидели скрестив пальцы.
20 минут назад пришло уведомление из росреестра, что сделка зарегистрирована, в выписке из егрн вижу свою фамилию. Выдохнули.
Да, для нас всё закончилось хорошо. Но в чатах телеги, таких как мы больше тысячи (а скольких там ещё нет), и у всех аналогичная ситуация. И такого успешного, как у нас завершения, у единиц. Нет уж, больше с этой организацией никакого желания иметь дел.
Спасибо всем, кто сочувствовал. Искренне надеюсь на положительное разрешение тем, кто в такой же ситуации.
Ответ на пост «Нужна помощь, забирают сына»
Всем доброго времени суток. Я тот самый Максим, папа Лёвы.
Я первый раз на Пикабу, спасибо моему хорошему другу Виктору.
Всем спасибо за слова поддержки, за советы. На следующей неделе планируется съемки репортажа по освещению моей ситуации в местных СМИ (72RU), пока это единственные которые решили мне помочь. Также жду ответа от уполномоченного по правам ребенка при президенте РФ. Кассационную жалобу подал (хотя особо на нее не надеюсь), больше надежды на Верховный суд.
Каждое свое слово я готов подтвердить документально.
Нужна помощь, забирают сына
У моего друга уже второй год тянется судебный процесс, может быть тут найдутся люди знающие чем помочь. Далее его пост:
Меня зовут Максим, я из города Тюмень.
В 2016 году у меня родился сын Лёва. С мамой Льва у нас отношения не сложились, она оставила нас, когда Льву исполнилось 2 года, и уехала строить свою жизнь в другой город. Я жил и воспитывал своего сына один на протяжении 3 лет. Лев ходит в детский сад, посещает секцию самбо и развивающую дошкольную группу. Сейчас сыну почти 6 лет. На сегодняшний день мама Льва решила вернуться к воспитанию сына, и начала со мной судебные тяжбы. По причине того что в своем иске я не заявил требование об алиментах (лишь попросил суд определить место нашего сына со мной) подсудность данного дела определили в городе Сочи (там сейчас временно проживает мама Льва). Сын за всю свою жизнь был в городе Сочи не более двух недель.
Не смотря на огромное количество документов с моей стороны (детский сад, поликлиника, исследование психологов и.т.д.) 20 апреля 2021 г. Центральный районные суд г. Сочи вынес решение в сторону матери, даже не назначив судебную психологическую экспертизу. Я подал апелляционную жалобу на данное решение и встречный иск в Краснодарский краевой суд. Краснодарский краевой суд назначил судебную психологическую экспертизу в городе Краснодар в частной клинике, за 3 тыс. км. от места проживания моего сына. Экспертиза подтвердила, что мой сын желает проживать со своим отцом, в структуру семьи включает отца и бабушку с дедушкой по отцовской линии. Имени матери не помнит, к матери отношение недеференцированное, слабо эмоционально окрашено. 16 февраля 2022 г. Краснодарский суд вынес решение в сторону матери, ссылаясь на конвенцию ООН, что ребенка можно разлучить с матерью лишь в особых случаях, в данном деле не смотря на все экспертизы и мои документы особого случая нет….Также суд назначил мне алименты в твердой денежной сумме в размере одного прожиточного минимума (за что я понять не могу, мама Льва не обеспечивала нашего сына с 2-х лет вообще).
Сейчас со своими адвокатами я готовлю Кассационную жалобу на данное решение в 4й Кассационный суд г. Краснодар, но т.к. этот суд тоже на территории Краснодарского края и, к сожалению, у мамы нашего сына там есть значимые люди (она этого не скрывает), я не верю, что данное решение отменят. Поэтому планирую идти далее до Верховного суда РФ.
Сейчас меня и моего сына ожидает процедура передачи в присутствии судебных приста-вов г. Тюмени. Я знаю, что мой сын не пойдет, но в покое они нас не оставят.
Я обращаться ко всем, стучу во все двери. Местные СМИ готовят репортаж о моей ситуации. Я написал письмо уполномоченному по правам ребенка при Президенте РФ (местный обдусмен кроме слов ничего толком не предпринял). Я написал письмо Президенту РФ. Местные Органы опеки и Департамент социальной защиты г. Тюмени меня поддержали и отправили в суд заключение, что сына необходимо оставить с отцом. За меня встали психологи государственного центра «Семья» в г. Тюмень. Воспитатели Детского Сада №95 г. Тюмени, Педиатры Поликлиники №5,сотрудники с моей работы, мои соседи.
Если в данном сообществе найдутся люди готовые помочь, хотя бы каким-нибудь советом, я буду очень признателен и благодарен."